Više o procenama

Definicija nekretnina, tržišne, FER i investicione vrednosti nepokretnosti:

Nepokretna imovina

  • Sa pravne tačke, nekretnina je svaki objekat koji ne može menjati svoj položaj u prostoru, a da mu se pritom ne promeni struktura. To obuhvata, na prvom mestu, zemljište i sve ono što se na njemu i u njemu nalazi.

  • obuhvata zemljište, sve što čini prirodni deo zemljišta, npr. drveće i rude, sve što je čovek priključio zemljištu, objekte i poboljšanja na zemljištu, kao i sve trajne dodatke objektima, kao što su npr. mehanička i električna postrojenja koja su u službi objekata a nalaze se bilo ispod bilo iznad tla.

Metafora i umanjeni prikaz samog postupka procene vrednosti nekretnina.

Definicija tržišne vrednosti nepokretnosti:

  • „Tržišna vrednost nepokretnosti” je procena najverovatnije tržišne cene koja bi bila ostvarena na određeni dan u uslovima fer prodaje, kada su kupac i prodavac nezavisni i nepovezani, informisani i ponašaju se savesno i promišljeno, i pod pretpostavkom da ne postoji neki neprikladan uticaj na cenu (prinuda, nepovoljni finansijski aranžman za finansiranje prometa i sl.);

Fer vrednost nefinansijskog sredstva:

  • kao što je nepokretnost, uzima u obzir sposobnost učesnika na tržištu da generiše ekonomsku korist korišćenjem nepokretnosti u njenoj najboljoj i najisplativijoj upotrebi što znači najvredniju upotrebu nepokretnosti koja je fizički moguća, pravno dopuštena i finansijski izvodljiva na datum procene. Iako se fer vrednost može razlikovati od tržišne vrednosti, budući da je manje detaljna u pogledu pretpostavki u odnosu na prethodnu izloženost tržištu, vrednost navedena u izveštaju često će biti identična tržišnoj vrednosti. Međutim, mogu se javiti situacije, npr. u slučaju mogućnosti za buduću gradnju koja još uvek nije pravno dopuštena na datum procene, u kojima ove dve vrednosti neće biti iste.

Investiciona vrednost:

  • je vrednost koju nepokretnost ima za konkretno identifikovano lice u svrhu individualne investicije, sopstvenog vlasništva ili poslovanja. Ovaj pojam povezuje konkretnu nepokretnost sa određenim investitorom, grupom investitora ili entitetom sa identifikovanim investicionim ciljevima i/ili kriterijumima. S obzirom da procene vrednosti koje su pripremljene na ovoj osnovi ocenjuju ono što bi određeni identifikovani kupac, odnosno investitor bio spreman da ponudi, one ne predstavljaju meru opšteg mišljenja o nepokretnosti na tržištu. Tako, od njih se ne očekuje da budu dosledne ili jednake procenama vrednosti koje su urađene na nekim drugim osnovama, uključujući i tržišnu vrednost. Ovakve procene vrednosti:

– određuju vrednost nepokretnosti za određenog pojedinačnog investitora, sa njegovim posebnim zahtevima, pre nego za prosečnog tržišnog učesnika;

– ne pretpostavljaju razmenu nepokretnosti između strana.

  • Više informacija o proceni nekretnina, veštačenju i definicijama proceniteljskih pojmova možete naći na sledećim linkovima:

     www.nekretnine-procena.rs 

    www.mfin.gov.rs/pages/article.php?id=13216

Ukoliko želite da procenite vrednost nepokretnost ( nekretnine ) kliknite na dugme desno:

Procenite nekretninu

Etički kodeks procenitelja:

Klackalica procene vrednosti nekretnina koja metaforicki pokazuje procenu nekretnina.

Procenitelji će u svakom trenutku održavati visoke standarde časnosti i integriteta i sprovoditi svoje aktivnosti na način koji nije štetan po klijenta, javnost, njihovu profesiju ili bilo koje drugo nadležno nacionalno profesionalno telo za procenu vrednosti. Obavezno je da se svi kvalifikovani procenitelji i njihove odgovarajuće profesionalne ili tehničke organizacije pridržavaju etičkog kodeksa TEGoVA i Kodeksa ponašanja njenih članica.

Kvalifikovani procenitelj nekretnina je procenitelj koji ispunjava standarde za reputacijom,
obrazovanjem i iskustvom, koji su postavljeni u EVS3, posebno u tački 4.1.

Nacionalno profesionalno udruženje za procenu vrednosti je udruženje, institucija ilineko drugo telo koje je član udruženja TEGoVA.

      TEGoVA-in Kodeks etičkog ponašanja

  1. Od procenitelja se traži da se ponašaju u skladu sa odgovarajucim zakonima i pravilnicima zemalja u kojima obavljaju posao.
  2. Procenitelj uvek mora da nastupa sa integritetom, kako bi zaštitio poverenje koje su izgradile njegove kolege, zaposleni, klijenti i svako kome je dodeljena slična obaveza.
  3. Procenitelji moraju da održavaju nivo profesionalnog znanja i tehničkih veština koje su u skladu sa očekivanjima i zahtevima nacionalnih profesionalnih tela za procenu vrednosti procenitelja u vezi sa pravnim, regulatornim, etičkim i ugovornim zahtevima. Procenitelji ne bi trebalo da prihvate instrukcije van svoje ekspertize.
  4. Procenitelji koji imaju pristup privilegovanim ili poverljivim informacijama ne smeju da ih koriste ili javno objave kako bi prigrabili korist za sebe ili druge.
  5. Uslovi za svaku pojedinčnu instrukciju za procenu vrednosti moraju biti dogovoreni i regulisani na jasan način, u pisanom obliku pre nego što se završi izveštaj o proceni vrednosti.
  6. Procenitelji ne smeju da ponude, obećaju, daju, traže ili prihvate neetičke privilegije ili mito, kako bi doneli, zadržali ili dali poslovnu ili bilo kakvu drugu privilegiju.
  7. Procenitelj neće prihvatiti, direktno ili indirektno, bilo kakav popust, honorar, proviziju, rabat ili bilo kakvu drugu korist, novčanu ili bilo koju drugu, koja bi mogla u razumnoj meri da se shvati kao sukob interesa klijenta ili zaposlenog, osim ukoliko klijent ili zaposleni prethodno, u pisanom obliku, ne obaveste o potencijalnom sukobu interesa i jasno se slože sa takvom tvrdnjom.
    Ukoliko bilo kakva aktivnost dovede do konflikta između interesa zaposlenog i interesa klijenta, onda će interes klijenta imati prednost.
  8. Procenitelj ima obavezu da nacionalnom profesionalnom telu obezbedi bilo kakvu znacajnu faktičku informaciju koja na razuman nacin sugeriše da je drugi član tog tela možda narušio svoj Kodeks ponašanja.

O knjizi "Metode procene vrednosti nekretnina"

  • Knji­ga ko­ja je pred na­ma pred­sta­vlja sa­vre­me­ni i sve­o­bu­hvat­ni pri­stup pro­ce­ni vred­no­sti nekretnina. Ova ma­te­ri­ja je zna­čaj­na, jer pred­sta­vlja deo sa­vre­me­nog ži­vo­ta po­je­di­na­ca ko­ji u ne­kom tre­nut­ku tre­ba da re­še eg­zi­sten­ci­jal­no pi­ta­nje, a to je ku­po­vi­na ži­vot­nog pro­sto­ra – sta­na. Ona je vr­lo zna­čaj­na i u sva­ko­dnev­nom po­slo­va­nju bi­lo da se od­no­si na ba­vlje­nje in­ve­sti­ci­ja­ma, od­no­sno na tr­go­vi­nu ne­po­kret­no­sti­ma ili na­bav­ku ze­mlji­šta i iz­grad­nju obje­ka­ta za tr­ži­šte, bi­lo da se ra­di o pro­ši­ri­va­nju de­lat­no­sti, ka­da je no­vi pro­stor u ko­jem se od­vi­ja ta de­lat­nost je­dan od ključ­nih pred­u­slo­va. Ta­ko­đe, vr­lo je ko­ri­sna i u sud­skoj prak­si, u re­ša­va­nju spo­ro­va ko­ji se od­no­se na vred­nost ne­po­kret­no­sti. 
  • Autor je pro­u­čio broj­nu li­te­ra­tu­ru, stra­nu i do­ma­ću, kao i prav­ne pro­pi­se ko­ji se od­no­se na ovu kom­plek­snu pro­ble­ma­ti­ku. Na­veo je ve­li­ki broj me­to­da ko­je se od­no­se na pro­ce­nu nekretnina, bi­lo da se ra­di o po­zna­tim i uni­ver­zal­no pri­men­lji­vim me­to­da­ma, bi­lo da se ra­di o pred­lo­zi­ma ka­ko se u po­je­di­nim kon­kret­nim si­tu­a­ci­ja­ma mo­že vr­ši­ti pro­ce­na.
Knjiga metode procene vrednosti nekretnina koja može poslužiti kao prirucnik i pomoc pri proceni

Knjiga kao priručnik

  • Knji­ga pred­sta­vlja pri­ruč­nik ko­ji mo­gu ko­ri­sti­ti svi pro­fe­si­o­nal­ci ko­ji ima­ju po­tre­bu za pro­ce­nji­va­njem ne­kret­ni­na. Ova knji­ga je od ve­li­kog zna­ča­ja za sve sud­ske ve­šta­ke gra­đe­vin­ske stru­ke, kao i za sve agen­te i me­na­dže­re ko­ji se ba­ve pro­me­tom ne­po­kret­no­sti. Ona je, ta­ko­đe, i ko­ri­sno šti­vo za one ko­ji se ba­ve in­ve­sti­ci­ja­ma, jer je na­bav­ka ze­mlji­šta ili ka­te­go­ri­za­ci­ja objek­ta za­vi­sno od lo­ka­ci­je, pre­sud­no zna­čaj­na za ce­nu in­ve­sti­ci­je, i za uspeh in­ve­sti­ci­o­nog pro­jek­ta. Knji­ga mo­že ko­ri­sno da po­slu­ži i kao pri­ruč­nik za one ko­ji iz­u­ča­va­ju in­ve­sti­ci­je na raz­li­či­tim obra­zov­nim in­sti­tu­ci­ja­ma – stu­den­te, ali i na­stav­ni­ke ko­ji pre­da­ju ovu ma­te­ri­ju.
  • Knji­ga je su­bli­mi­ra­la sve po­stup­ke i me­to­de ve­za­ne za pro­ce­se pro­ce­ne vred­no­sti ne­kret­ni­na u Sr­bi­ji. U njoj je si­ste­ma­tič­no pri­ka­za­na pro­ce­na gra­đe­vin­skog ze­mlji­šta, pro­ce­na raz­li­či­tih vr­sta obje­ka­ta, a na­ve­de­ne su i pro­ce­ne ko­je se od­no­se na po­ljo­pri­vred­no ze­mlji­šte. Ko­men­ta­ri­sa­na je vred­nost imo­vi­ne pre­ma no­vim za­kon­skim pro­pi­si­ma u obla­sti pro­stor­nog pla­ni­ra­nja i ka­ta­stra ne­po­kret­no­sti, ali i pro­pi­si­ma po­re­ske upra­ve.
  • Ve­li­ka vred­nost knji­ge je u či­nje­ni­ci da je ob­u­hva­ti­la sve po­zna­te me­to­de ko­je se ko­ri­ste u nas, kao i me­to­de iz ze­ma­lja za­pad­ne Evro­pe – po­seb­no Ho­lan­di­je, Austri­je, Ne­mač­ke i Slo­ve­ni­je. Tre­ba na­gla­si­ti da se sve na­ve­de­ne me­to­de i pri­stu­pi u pro­ce­ni ne­kret­ni­na mo­gu upo­tre­bi­ti za pro­ce­ne vred­no­sti stam­be­nih, po­slov­nih, ko­mer­ci­jal­nih, in­du­strij­skih i osta­lih pro­iz­vod­nih i dru­gih spe­ci­fič­nih obje­ka­ta, kao i za pro­ce­nu gra­đe­vin­skog ze­mlji­šta.

Odricanje od odgovornosti

  • Knjiga je izdata 2009 godine. Sadržaj nije pisan sa namerom da reprezentuje najbolje ili jedine pristupe i metode procene, analize ili postupke koji su odgovarajuci za procene određenih vrsta nekretnina, niti da isključuje primenu bilo kakvih drugih pristupa, metoda, analiza i postupaka.

Čitalac odnosno korisnici knjige, preuzimaju i prihvataju ličnu odgovornost u izboru postupka, metodologije i analiza koje će primeniti u svakom konkretnom slucaju izrade procene vrednosti u praksi i u potpunosti se odriču bilo kakvog zahteva koji bi mogli imati protiv autora knjige a u vezi sa nastankom bilo kakve moguće štete u vezi sa korišcenjem knjige i informacija prezentiranim u knjizi.

Sve informacije, primeri i podaci u knjizi su edukativnog karaktera i ne bi ih trebalo koristiti kao pouzdane podatke za izradu bilo kakve procene u praksi.

Close Menu